Immobilier neuf : mode d'emploi


Comment acheter ?

Recherche de financement

Avant d’entamer la recherche de logement, il est préférable de connaître sa capacité d’emprunt auprès d’une banque car lors de la signature du contrat de réservation d’un logement neuf, on dispose en général de 15 jours pour justifier au promoteur la recherche de financement.

Afin d’obtenir le meilleur taux, faites jouer la concurrence. Pour cela demandez à plusieurs banques, une proposition de crédit comportant le taux nominal, le TEG, les frais de dossier, le montant de la garantie, ainsi que le taux d’assurance pour l’emprunteur et le Co emprunteur. Négociez également afin de ne pas diminuer votre plus-value lors de la revente, la levée des pénalités de remboursement anticipé de votre prêt.

Signature du contrat de réservation

Une fois que votre choix s’est porté sur un logement neuf correspondant à votre budget, intervient la signature du contrat de réservation appelée aussi « contrat préliminaire ». Il s'agit d'une étape importante puisqu'elle engage le promoteur à vous réserver un lot déterminé du programme. En contrepartie il vous demandera un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5 % de la valeur du bien.

Lorsque le contrat de réservation est signé, déposez un exemplaire à l’organisme de crédit choisi. Le banquier récupère les caractéristiques principales du financement pour constituer votre dossier.

En retour, la banque vous édite une offre de prêt valable 30 jours que vous acceptez après un délai de réflexion de 11 jours (Loi Scrivener). Faites parvenir au promoteur un justificatif d'accord de prêt afin qu’il puisse préparer l'étape suivante : la signature de l'acte authentique.

Avant d'acheter, c'est-à-dire de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur, par l’intermédiaire de son notaire, notifie au futur acquéreur un projet d’acte au moins un mois avant la date de signature retenue.

Signature de l’acte authentique de vente

Il doit comprendre un certain nombre de mentions, notamment : 

  • la description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu, 
  • le prix et les modalités de paiement du prix, 
  • le délai de livraison, 
  • les indications relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble vendu

La Construction

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, vous commencez à régler progressivement votre logement grâce à des appels de fonds. Ces appels de fonds, spécifiques à la VEFA, sont réglementés par le Code de la Construction. A chaque étape de la construction, leur montant est limité en pourcentage :

  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux.

Le promoteur doit respecter cette répartition légale, mais peut ajouter des étapes intermédiaires (appel de fonds plus détaillé).

La remise des clés

La remise des clés se fait le jour de la livraison de votre bien. Vous allez enfin prendre possession de votre logement. Cette livraison consiste à une visite détaillée de votre logement qui nous permettra ensemble de constater la conformité des lieux par rapport à nos engagements contractuels. Un procès-verbal de livraison sera établi mentionnant les éventuelles réserves qui peut y avoir. Vous devrez également payer le solde du prix de votre acquisition.

Vous pouvez enfin emménager ou y faire entrer vos locataires !


Garanties protectrices

La garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la date de la réception, vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement (définie à l’article 1792-6 du Code Civil) : l'entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelle que soit leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l'année qui suit.

La garantie décennale

La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages qui compromettent :

  • la solidité et ses éléments d'équipements indissociables touchant à la structure même de la construction (par exemple : glissement de terrain, mauvaise tenue de la charpente...)
  • ou qui rendent le logement impropre à sa destination (par exemple, défaut d'étanchéité à l'air, fissurations importantes).

Comme son nom l’indique, la garantie décennale dure dix ans à compter de la date de la réception de l’ouvrage et non de la livraison.

Mise en œuvre de ces garanties

Dès qu'un désordre survient après la réception des travaux, vous devez le signaler sans retard, par lettre recommandée avec avis de réception à votre constructeur. Si votre interlocuteur ne le répare pas dans le délai prévu, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l'expiration des délais de un, deux, ou dix ans à compter de la réception : à défaut vous ne bénéficierez pas des garanties correspondantes.

Afin de permettre la réparation plus rapide de ces désordres, vous êtes couvert par des assurances. Le vendeur souscrit les assurances dommages-ouvrage et responsabilité professionnelle pour votre compte ; elles sont comprises dans le prix.

Cette double assurance vous permet d’être rapidement indemnisé par votre assureur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le ou les responsables du désordre.


Les avantages du Neuf

Frais de notaire réduits

Le logement neuf est celui qui sort de terre et qui n'a jamais été habité.
Pour un logement neuf, ils représentent 2 à 3 % du prix d'achat. C'est-à-dire 3 à 4 points de moins que dans l'ancien. C'est pourquoi on parle de frais réduits dans l'immobilier neuf.

Dans le détail, sachez que les frais de notaire se décomposent en quatre parties :

  • La taxe de publicité foncière
  • La rémunération du notaire
  • Les émoluments de formalités et les frais divers
  • La contribution de sécurité immobilière

Exonération de la Taxe Foncière

Les constructions nouvelles bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans. Cette exonération vise les habitations principales ou secondaires. L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction.

Pour bénéficier de l'exonération, vous devez effectuer une déclaration dans les 90 jours de l'achèvement. La déclaration doit être souscrite auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du bien sur des imprimés spécifiques (H1 pour les maisons individuelles, H2 pour les immeubles collectifs).

L'exonération est en principe totale. Toutefois, une commune peut décider de supprimer l'exonération de la taxe pour la part qui lui revient. L'avis d'imposition vous informe des parts sur lesquelles l'exonération est appliquée.


Dispositifs

Lois Pinel

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.


La loi Pinel immobilier s'applique aux logements suivants :

  • logement acquis neuf,
  • logement en l'état futur d'achèvement (VEFA),
  • logement que vous faites construire,
  • logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
  • local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Conditions de location

  • Habitation principale
  • Le logement doit être loué à usage d'habitation principale. Date d'effet de la location Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. Le logement doit être loué pendant une durée minimum de 6 ans.

Taux de réduction Pinel pouvant aller jusqu'à 21%

La loi Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation et à ce titre elle offre un avantage fiscal à chaque contribuable français qui souhaite investir dans un bien immobilier neuf et qui s’engage à le louer pour une période de 6 ans minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans

La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans. La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans. La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans.

Plafonds de loyer pinel

Le loyer mensuel d'un bien immobilier Pinel en m², charges non comprises, ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Plafonds loi PINEL 2015 mensuels de loyer au m²
Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
16.82 € 12.49 € 10.06 € 8.74 €

Plafonds de l'investissement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :
- Deux acquisitions maximum par an
- plafond de 300 000 € par personne et par an,
- plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,
- plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux. (Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €)
Source  : http://loipinel-gouv.org

Censi-Bouvard

La loi Censi Bouvard 2014 – Il s’agit d’un dispositif gouvernemental en faveur des résidences de services de type étudiant, d’affaires, de tourisme, ou médicalisé type EHPAD.

Principe de la loi Censi-Bouvard

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d’achèvement au sein d’une résidence de service.

Le contribuable cumule deux avantages fiscaux :
  1. Une réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement réalisé, étalée sur 9 ans de manière linéaire et reportable.
  2. La récupération du montant de la TVA de 20%

En clair, le montant total de la réduction généré en loi Censi-Bouvard atteint 31% du montant du bien TTC.

Conditions de la loi Censi-Bouvard

- Le bien immobilier doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans.

- Est autorisé une acquisition par an, au titre d’une même imposition, dans la limite de 300 000 €.

La Défiscalisation loi Censi-Bouvard 2014

La défiscalisation en loi Bouvard n’est pas cumulable avec la défiscalisation loi Duflot, Scellier, LMNP, Robien, ZRR, loi Girardin, loi Malraux.

Calcul de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

La réduction s’applique sur le montant de l’investissement majoré des frais de notaire.

Pour un logement d’une valeur de 300 000 € TTC le montant de la TVA récupérée est de 20% soit 49 163 €. Le montant du bien acheté devient 250 836 €.

La réduction d’impôt est calculé sur le montant HT soit 250 836 €.La réduction d’impôt est donc de 3 065 € par an pendant 9 ans. Soit 27 591 € sur la période.

Quelles sont les résidences de services en loi Censi Bouvard ?

Son éligibles les résidences de services suivantes :

  • Les résidences de services étudiantes
  • Les résidences de tourisme classé
  • Les résidences de Santé Publique : maison de retraite, EHPAD…

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